Constat de sous-location interdite ou illégale

La sous location

Principe de la sous location

Le locataire qui a signé un bail avec un bailleur pour occuper un logement à usage d’habitation peut à son tour mettre à la disposition d’une tierce personne la totalité ou une partie des logements qu’il occupe en vertu de son bail.

On parle de contrat de sous location lorsque cette mise à disposition est consentie à titre onéreux, c’est-à-dire en contrepartie d’une somme d’argent et pour une certaine durée.

En fonction de l’étendue des logements sous-loués, on utilise l’expression de sous-location totale ou partielle.

Est-ce que la sous-location est légale ?

Le contrat de sous-location n’est pas illégal par principe.
En effet, le législateur l’a prévu dans l’article 1717 du Code civil et en admet ainsi le principe en ces termes :

“Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie.”

En vertu de cet article l’on comprend que le droit de sous-louer est considéré comme la règle et l’interdiction comme une exception qui doit être expressément prévue.

Les baux commerciaux

En revanche, s’agissant des baux commerciaux, dans la mesure où le législateur cherche à protéger les locaux en tant qu’instrument de travail du commerçant, il est normal qu’il soit hostile à la sous-location de ceux-ci.

La possibilité laissé à ce type de contrat d’exister, laisse en effet supposer que les locaux ne sont pas vraiment nécessaires à l’exploitation du fonds commercial et qu’il n’existe alors aucune raison d’accorder au locataire commerçant une protection particulière dans l’exercice de ses fonctions professionnelle.

Cette réticence le législateur l’exprime dans l’article L. 145-31, al 1 du Code de commerce qui énonce le principe rigoureux suivant :

“Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.”

Le locataire ne peut donc conclure une sous location avec un tiers que si son bail le lui permet. Si le bail ne fait aucune mention d’une possibilité de sous locations, alors le locataire devra obtenir l’accord préalable du bailleur, accord qu’il devra recueillir avec preuve certaine car la règle dans ce cas de figure étant l’interdiction, le juge sera peu enclin à consentir à l’argument d’un accord tacite d’une sous location.

Les modalités pratiques de conclusion du sous-bail de location montrent également bien qu’il s’agit ici de recueillir de manière certaine le consentement du bailleur par le locataire principal.

En effet, le propriétaire doit assister à l’acte de sous location par le locataire principal et participer à la convention elle-même entre le locataire principal et le sous locataire.

La jurisprudence et le bail de sous location illégal

Les juges en la matière sont assez sévères et ont prouvé à plusieurs reprises que la conclusion d’un tel contrat de sous location de manière irrégulière serait déclaré nul et non avenu.

En effet, la jurisprudence conclut à l’inopposabilité de l’acte au propriétaire voire à sa nullité.

Plus encore, les juges ont considéré qu’une telle pratique de la part du locataire principale suffisait à constituer une clause de résiliation du bail principal ou constituer tout du moins un motif solide de refus de renouvellement sans que le locataire ne puisse se prévaloir d’indemnités d’éviction.

Le cas de sous location dans le cadre de l’habitation

Les règles du Code de commerce énoncées ci-dessus ne s’appliquent pas aux logements à usage d’habitation comme indiqué précédemment par l’article L.1717 du Code civil.

Le locataire principal d’un logement à usage d’habitation échappe à ces obligations et peut consentir une sous location sans autorisation du bailleur ou appel de ce dernier à concourir à l’acte si le bail ne spécifie rien sur ce point.

Formalités à réaliser pour que la sous location soit légale

La validité du contrat de sous location est subordonnée à une triple condition :

1. la sous location consentie à la tierce personne doit être régulière au regard du bail principal ;
2. la convention de sous-location doit être autorisée par le contrat de sous-location ou par le locataire principal dans les mêmes conditions que si le locataire principal était propriétaire des lieux ;
3. cette sous-location devra également être expressément autorisée par le propriétaire principal

Dans quel cas faire appel à un huissier pour un constat de sous-location illégale (Airbnb, Booking, …) ?

De nombreux locataires sous-louent leur appartement sans l’accord express de leur propriétaire sur des plateformes type Airbnb ou Booking. La justice les condamne à de lourdes sanctions financières.

Les propriétaires dans ces situations doivent connaître comment assigner efficacement leur locataire afin d’obtenir réparation (récupération des loyers perçus au titre de l’activité de sous-location, éventuellement dommages et intérêts) et résiliation du bail.

Dans le cas d’une sous-location illicite, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire devant le Tribunal d’instance du logement mais également solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages intérêts.

Comment faire constater une sous-location illégale (Airbnb, Booking, …) par un huissier de justice ?

L’huissier de justice peut constater la sous-location interdite par plusieurs moyens :

– sur internet : avec l’annonce publiée sur la plateforme Airbnb ou Booking (ou toute autre), les noms des sous-locataires ainsi que les dates de sous-location seront généralement indiquées.

Dans le cas où vous ne parviendriez pas à trouver l’annonce de votre locataire sur internet :

– en saisissant le Président du Tribunal d’instance des lieux loués pour une requête aux fins de désignation d’un huissier de justice :

À l’issue de cette requête, le Président rend une ordonnance aux termes de laquelle elle désigne un huissier et fixe ses missions. L’huissier pourra alors se rendre sur les lieux loués avec l’aide éventuelle d’un serrurier sans que votre locataire soit prévenu préalablement. Cette procédure est intéressante dans le sens où elle permet à l’huissier de pouvoir pénétrer par surprise dans les lieux loués et de constater la présence d’effets personnels des touristes, de pouvoir les interroger s’ils sont sur place. L’ensemble de ses investigations seront reportées aux termes de son constat.

– par un acte de sommation interpellative (acte extrajudiciaire)

Cet acte que délivre l’huissier de justice au sous-locataire(s), notamment saisonniers (de courte durée), en se présentant au logement et en interrogeant les occupants dont ils recueillent les réponses à ses questions, qu’il consigne dans l’acte dont il remet un exemplaire au sous-locataire(s), et un exemplaire pour preuve au propriétaire qui pourra le produire au tribunal.

Une fois le procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé, il conviendra d’adresser une sommation interpellative au locataire de communiquer l’ensemble des pièces justificatives afin de connaître les sommes perçues avec la sous-location.

Consultez les aides aux propriétaires.