Résiliation bail location
La résiliation d’un bail de location peut être demandée par le locataire ou le propriétaire.
Le bailleur comme le locataire doivent respecter un délai de préavis avant la résiliation définitive du bail.
La demande de résiliation du bail de location doit être formulée dans une lettre de cessation de bail envoyée en recommandé avec avis de réception. Cette lettre peut être soit remise par Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice) ou en main propre contre récépissé de réception ou émargement.
Le délai de préavis commence à courir à compter de la réception de la lettre recommandée de résiliation, de la notification du Commissaire de justice ou de la remise en main propre.
À savoir : la nature du bien loué (meublé ou nu) entraîne des conditions différentes dans le cadre de la résiliation du bail.
Quelle est la durée d’un bail de location ?
La location vide
Le propriétaire personne physique
Le propriétaire à titre personnel du logement en location est soumis à la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre d’une location vide. Cette loi le contraint à louer au locataire, s’il s’agit de sa résidence principale, pour une durée minimale de trois ans. Aucun motif ne permet au bailleur de lui donner congé plus tôt, même s’il souhaite procéder à la vente du bien.
En effet, dans ce cas de figure soit le bailleur parvient à vendre le bien occupé soit il lui faudra patienter les trois années requises.
Si au terme de ce délai de trois ans le bailleur souhaite poursuivre le bail, nul besoin de faire la demande au locataire d’en signer un nouveau, celui-ci se renouvelle automatiquement par tacite reconduction.
Le propriétaire personne morale
Si le bailleur possède le bien mis en location par l’intermédiaire d’une société, alors le logement est détenu par ce qui est appelé une personne morale.
Dans ce cas, la règle est la suivante : la durée minimale du bail est de six ans et non de trois ans.
Le locataire
La règle des trois années énoncées ci-dessus ne s’applique qu’au bailleur et pas au locataire.
Celui-ci peut partir en donnant congé au propriétaire à tout moment.
Deux exceptions aux règles de la loi du 6 juillet 1989
1. Le bail à durée réduite en location vide
La loi permet aux propriétaires, dans certains cas bien précis, de prévoir une durée de contrat de location inférieure à celle prévue par la loi du 6 juillet 1989 :
- Une raison professionnelle ou familiale valable justifiant une durée inférieure à trois ans,
- Indiquer précisément cette raison dans le contrat de location,
- La raison doit être probable mais pas nécessairement certaine,
- Le contrat de location doit être conclu pour une durée d’au moins un an,
- Rappeler au locataire, deux mois avant l’échéance prévue dans le contrat de location, que l’évènement va se réaliser.
Si toutefois l’événement ne s’est pas réalisé, il est possible de reporter ce délai si, finalement, l’évènement est différé.
NB : Si l’évènement ne survient pas ou si le propriétaire n’a pas rappelé l’échéance au locataire, le contrat de location se transforme automatiquement en un contrat d’une durée de trois années.
Des exemples de raisons valables :
- Un départ en retraite nécessitant la reprise du bien mis en location,
- Le retour en France d’un propriétaire qui s’était expatrié.
À savoir : le souhait de revendre le logement dans une durée inférieure à trois ans n’est pas une raison valable.
2. Le bail de location pour une résidence secondaire
La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique que dans le cadre d’une location pour un logement à titre de résidence principale du locataire. Donc, s’il s’agit d’une résidence secondaire, le bailleur est libre de fixer la durée qu’il souhaite au bail de location.
Le propriétaire est également libre de la durée appliqué au bail dans le cadre d’une location comme logement de fonction (logement attribué dans le cadre de ses fonctions professionnelles) car l’occupant officiel de ce logement sera la société qui a signé le contrat avec le propriétaire personne physique et non le salarié pour qui il est mis à disposition.
L’intégralité des clauses figurant dans le contrat de location signé dans l’une ou l’autre de ces situations sont fixées librement : durée, résiliation, tacite reconduction ou non, etc.
La location meublée
Résidence principale
La durée minimale d’un contrat de bail pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire est d’un an. Le bail pourra ensuite être renouvelé par tacite reconduction par périodes d’un an.
Le propriétaire ne pourra pas conclure un bail d’une durée plus courte, sauf si le locataire est étudiant ou s’il est en situation de mobilité, deux exceptions qui seront développées ci-dessous.
Dans le cadre de la location meublée les propriétaires sont soumis à la loi du 1er août 2015.
De la même manière que pour un contrat de bail nu, le propriétaire ne pourra donner congé au locataire avant l’expiration du délai d’une année; le locataire lui étant libre de résilier le bail de location à tout moment moyennant le respect du délai de préavis fixé.
Deux exceptions :
1. Le bail conclu avec un étudiant
Lorsque le locataire est un étudiant, ce qu’il aura dûment justifié, le bailleur peut proposer un contrat de bail d’une durée de neuf mois non renouvelable.
Clôture bail location : au bout de neuf mois, le bail prend fin, sans que le bailleur n’ait besoin de donner congé au locataire étudiant. Là-aussi la liberté de résiliation du locataire s’applique et l’étudiant pourra quitter le logement moyennant le respect d’un délai de préavis fixe d’un mois.
2. Le locataire en mobilité
Dans certaines situations un logement temporaire peut être nécessaire. Dans ce cas, un bail appelé bail mobilité pourra être conclu entre le bailleur et le locataire.
Du fait du caractère variable d’une mobilité, le bailleur pourra proposer une durée variant entre un à dix mois.
Pour pouvoir conclure un bail de ce type le locataire doit se trouver dans l’une des situations suivantes :
- en formation professionnelle
- en études supérieures
- en contrat d’apprentissage
- en stage
- en engagement volontaire dans le cadre du service civique
- en mutation professionnelle
- en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle
Le bail prend automatiquement fin sans avoir besoin de donner congé au locataire. Ce bail dit de mobilité ne peut pas être renouvelé avec le même locataire, mais peut être prolongé une fois si la durée initiale était inférieure à dix mois et à condition que la durée totale du bail ainsi prolongé ne dépasse pas dix mois.
Le locataire reste encore une fois libre de donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
Résidence secondaire
Dans le cadre de la location meublée secondaire là aussi la durée des contrats est libre : durée inférieure à un an, ferme, libre fixation de la durée du préavis etc.
Si vous imposez un bail d’un an ferme, par exemple, à votre locataire et qu’il souhaite donner congé entre-temps, il vous sera sans doute plus difficile d’obtenir le paiement de sa part que de le relouer à un nouveau locataire.
NB : Le propriétaire doit vérifier que le locataire dispose bien par ailleurs d’une résidence principale et que celui-ci l’ait déclaré.
Si ce n’est pas le cas et que le locataire ne dispose pas d’un logement à titre de résidence principale alors celui-ci pourra se prévaloir de la durée légale du bail et exiger un contrat d’une année renouvelable par tacite reconduction.
Quel est le délai de préavis pour résilier un bail de location ?
Le locataire est libre de quitter à tout moment le logement qu’il occupe.
Il doit cependant respecter un délai de préavis après avoir informé le bailleur de son souhait de partir. Le délai pour résilier un bail de location est différent selon qu’il s’agit d’un logement loué vide ou loué meublé.
La location vide
Il y a une autre distinction ici selon que le logement se trouve en zone tendue ou non.
En zone tendue le délai de préavis pour résilier le bail de location est d’un mois.
En zone autre et si le locataire est dans une situation dîtes générales le préavis de trois mois. Dans le cadre circonstances spéciales comme une perte d’emploi ou une mutation là aussi le locataire pourra bénéficier d’un préavis réduit.
La location meublée
Ici pas de distinction zone tendue ou autre, le locataire pourra mettre fin au bail à tout moment moyennant le respect d’un délai de préavis d’un mois.
À savoir : le locataire n’a pas besoin de motiver son congé.
Résiliation de bail locatif
Comment mettre fin à un bail avant son terme ?
Comme vu précédemment, le bailleur ne dispose pas d’autant de souplesse que le locataire pour procéder à la résiliation de bail qu’il a conclu avec ce dernier:
-le bailleur doit généralement attendre la date d’échéance du contrat de location, sauf en cas de faute du locataire. De plus, le bailleur ne peut résilier le contrat que s’il récupère le logement pour y habiter ou pour y loger un proche (congé pour habiter), ou s’il existe une raison valable pour donner congé au locataire.
Encore une fois le congé doit être donné au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de Commissaire de justice.
Le locataire lui peut quitter le logement quand il le souhaite en respectant la durée du préavis et en ne payant que les loyers de la période d’occupation.
Si le locataire refuse de quitter le logement, le bailleur doit engager une procédure judiciaire et attendre que la décision sur les formalités à suivre pour faire valider son congé soit donnée et que la décision d’expulsion du locataire soit rendue.
Il existe cependant des exceptions à cela comme détaillé précédemment pour le bailleur:
La résiliation pour habitation du bailleur ou de ses proches.
Les personnes considérées comme parents proches du bailleur sont :
– son/sa époux(se),
– son/sa concubin(e) depuis au moins 1 an à la date du congé,
-son/sa partenaire de Pacs,
-un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son/sa époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs.
Le bailleur du bien peut donner congé à son locataire en fin de contrat pour un motif légitime et sérieux. C’est le cas lorsque le locataire
- ne paie son loyer de manière régulière (clause résolutoire) – voir recouvrement de loyers impayés
- est à l’origine de nuisances de voisinage,
- pratique la sous-location du logement sans autorisation, etc.
Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de dénonciation de bail précisant le motif entraînant le non-renouvellement du contrat de location. Néanmoins, la loi n 89 462 ne précise pas ce qui est considéré comme motif légitime et sérieux.
Le locataire peut contester la décision du bailleur. La charge de la preuve reposera sur le juge qui devra déterminer si la résiliation de bail est fondée ou non.
Si la raison invoquée par le bailleur est le non paiement du loyer ou des charges il s’agit de la clause résolutoire. Avant de procéder à l’envoi de son courrier de résolution du bail en jouant sur cette clause, le bailleur doit faire parvenir au locataire une injonction de payer délivrée par Commissaire de justice.
A l’issue de l’envoi de cette injonction, le locataire disposera d’un délai de deux mois pour agir ( qui peut se caractériser par une demande de délai de paiement auprès du juge également) au-delà la clause résolutoire pourra s’appliquer.
Comment rédiger une lettre pour résilier un bail ?
Pour le bailleur qui souhaite faire appliquer un motif légitime pour procéder à la résiliation de bail, le contenu du courrier doit mentionner le motif du congé, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise lorsqu’il s’agit de faire appliquer le motif d’hébergement d’un proche, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Depuis le 1er janvier 2018, la lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire qui occupe le logement lorsque la résiliation du bail est souhaitée par le bailleur.
Pour le locataire la lettre recommandée doit avoir le contenu suivant :
En en-tête : son nom, prénom et adresse ainsi que le nom, prénom et adresse du bailleur. Devra également figurer le lieu et la date d’écriture du courrier.
L’objet du courrier devra faire clairement apparaître la nature ce celui-ci à savoir résiliation du bail.
Le locataire devra rappeler la date à laquelle il est entré dans les lieux et la localisation du logement pour pouvoir ensuite spécifier son intention de résiliation et donc de quitter les lieux. Le locataire devra également indiquer l’échéance du délai de préavis pour permettre au bailleur de convenir d’une date pour effectuer l’état des lieux de sortie.
Cliquez pour télécharger un modèle de lettre pour résiliation du bail au format Word ou PDF.
Comment envoyer une demande de résiliation de bail ?
La lettre n’est valable qu’en respectant les règles suivante :
- la remise d’un courrier annoncé mettre fin au contrat de location : soit en recommandé avec accusé de réception, soit signifié par acte de Commissaire de justice soit remise en main propre contre émargement.
A savoir : le délai postal doit être pris en considération et seul l’avis de réception du courrier par le bailleur ou le locataire permettra au délai de préavis de trois mois ou autre de courir.
Locataire : dois-je payer mon loyer pendant le préavis ?
Le locataire est redevable du loyer et des charges durant tout le délai de préavis dans les mêmes conditions qu’auparavant s’il est à l’origine du congé, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, et ce avec l’accord du bailleur.
Bail – Résilier location
Lettre de rupture bail location : téléchargez un modèle type
Tarif huissier pour résiliation bail
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