1. Avant 2011
Avant 2011, les huissiers de justice pratiquaient des procès-verbaux dits de reprise. Il n’y avait alors pas véritablement de procédures spécifiques pour les locaux vacants.
C’est donc la pratique que s’est substituée aux textes. Cette pratique a toutefois été validée par la Cour de Cassation, dans un arrêt de la 3ème Chambre Civile (90-12-491) du 20 novembre 1991.
Le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, portant fixation du tarif des commissaires de justice, consacra pour la première fois l’existence de cet acte (le procès-verbal de reprise). En effet, celui-ci est tarifé de la même manière qu’un procès-verbal d’expulsion.
2. Depuis la loi du 22 Décembre 2010 et le décret du 10 août 2011
L’article 4 de la loi du 22 décembre 2020 crée une procédure spécifique de reprise de locaux abandonnés lorsqu’ils sont occupés en vertu d’un contrat de bail d’habitation.
L’huissier de justice a désormais une procédure supplémentaire, qui est une sous-catégorie de la procédure d’expulsion, mise en œuvre suivant l’opportunité de la situation.
Ainsi l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été créé et prévoit les modalités de mise en œuvre de la procédure de reprise de locaux abandonnés.
3. Procédure de reprise de locaux abandonnés
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail se trouve résilié par l’effet de l’abandon du locataire, sauf si des occupants peuvent prétendre à la poursuite du bail (époux, partenaire pacsé…).
Cette reprise est normalement plus simple et plus rapide qu’une procédure d’expulsion classique et doit permettre au bailleur de récupérer son logement plus facilement.
Cette procédure se déroule en plusieurs étapes.
a) La mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du domicile
La procédure est initiée par une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du domicile. Cette mise en demeure est rédigée et signifiée par l’huissier de justice / commissaire de justice au locataire, à la demande du bailleur. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification de la sommation pour se manifester.
Cette sommation peut également être insérée dans un commandement de payer, ou de justifier de l’assurance.
b) Le procès-verbal de constat d’abandon de logement
A l’expiration du délai d’un mois imparti par la sommation au locataire de justifier de l’occupation du domicile, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux, sans autorisation préalable, accompagné des personnes mentionnées à l’article L. 142-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution (commissaire de police, témoins, etc.), pour constater l’état d’abandon du logement.
Le commissaire de justice dressera un inventaire des biens laissés sur place, avec indication de leur éventuelle valeur marchande. En effet, la loi considère qu’il peut y avoir abandon s’il reste des meubles sur place.
c) Obtention d’une décision devant la juridiction compétente
Une fois le procès-verbal de constat d’abandon de logement effectué, le bailleur devra solliciter la juridiction compétente, afin d’obtenir une décision (ordonnance), l’autorisant à reprendre son logement.
La juridiction compétente pour introduire sa demande est le Juge des Contentieux de la Protection. Cela est prévu par l’article 10 du décret du 27 novembre 2020.
Cette juridiction peut être saisie par voie d’assignation mais également par voie de requête.
Le Juge des Contentieux et de la Protection pourra également, si l’assignation ou la requête ont font la demande, condamner aux arriérés de loyers ou indemnités d’occupation. La requête peut être déposée par tout mandataire, donc notamment par un huissier de justice.
Le juge va constater la résiliation du bail, si l’abandon est matériellement, notamment par la production du procès-verbal de constat de l’huissier de justice / commissaire de justice et juridiquement, par des indices tels que l’inexécution par le locataire de ses obligations, démontré. Ainsi le juge ordonne la reprise des lieux, condamne sur une éventuelle demande de paiement et statut sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place.
La décision rendue doit être signifiée par un huissier de justice / commissaire de justice, au locataire, dans les deux mois de sa date, à peine de caducité.
L’ordonnance est susceptible d’opposition dans un délai d’un mois à compter de sa signification. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai d’un mois et faute d’opposition, que l’huissier de justice / commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de reprise.
d) La reprise du logement
Dans notre cas, il est dérogé à la procédure classique d’expulsion, puisque l’huissier de justice / commissaire de justice n’aura pas à signifier de commandement de quitter les lieux. Cette dispense tombe sous le sens, car le logement est abandonné.
L’article R 451-4, alinéa 3 du Code des Procédure Civiles d’Exécution prévoit que la signification de la décision de justice, vaut commandement de quitter les lieux. Cette décision doit être passée en force de chose jugée.
Une fois ces conditions réunies, l’huissier de justice / commissaire de justice dressera un procès-verbal de reprises des lieux. C’est à ce moment-là que le bailleur pourra récupérer son logement.
NB : si l’huissier de justice / commissaire de justice se présente pour procéder à la reprise des lieux et que le locataire ou un occupant de son chef, se sont réinstallés dans les lieux, il devra procéder selon la procédure d’expulsion classique. L’huissier de justice / commissaire de justice devra signifier un commandement de quitter les lieux en respectant un délai de deux mois etc.
