Recouvrement des loyers impayés après expulsion
Le recouvrement des loyers impayés après une expulsion fait référence au processus de récupération des arriérés de loyer dus par un locataire qui a été légalement expulsé d’un bien immobilier.
Voici un résumé succinct de ce processus :
- Obtention d’un jugement : Avant de pouvoir entamer le recouvrement des loyers impayés, le propriétaire doit obtenir un jugement du tribunal constatant l’existence de la dette et autorisant la procédure de recouvrement.
- Évaluation de la dette : Une fois le jugement obtenu, le propriétaire peut évaluer précisément le montant des loyers impayés, y compris les intérêts et les frais associés à la procédure d’expulsion.
- Mise en œuvre des mesures de recouvrement : Le propriétaire peut prendre diverses mesures pour recouvrer les loyers impayés, telles que la saisie des biens du locataire, le recouvrement sur salaire, le gel des comptes bancaires ou d’autres mesures autorisées par la loi.
- Négociation ou plan de paiement : Dans certains cas, le propriétaire peut choisir de négocier un accord de paiement avec le locataire, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un médiateur, afin de récupérer les loyers impayés de manière échelonnée.
- Recours à un huissier de justice : Pour mettre en œuvre les mesures de recouvrement, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice qui dispose des compétences et des pouvoirs nécessaires pour procéder à la saisie des biens ou effectuer les actions appropriées en vue du recouvrement.
Comment ça se passe quand on est expulsé ?
Lorsque le juge ordonne la résiliation du bail et par conséquent l’expulsion du locataire, le propriétaire a ensuite à sa charge le fait de mandater un Commissaire de justice/Huissier de justice pour que celui-ci délivre au locataire un commandement de quitter les lieux.
À partir de la réception de ce commandement de quitter les lieux, le locataire à deux mois pour quitter le logement.
Qui doit payer l’huissier de justice en cas de loyers impayés ?
Dans le cas de loyers impayés, dès que le juge aura constaté la créance, il reviendra au locataire débiteur de s’acquitter des frais du Commissaire de justice/Huissier de justice.
La loi prévoit là encore un délai de deux mois pour laisser au locataire débiteur le temps de régler la situation ou bien de trouver un accord amiable avec le propriétaire.
Quel est le délai de prescription d’une dette de loyer ?
Le délai de prescription d’une dette de loyer impayé s’élève à trois ans.
Le propriétaire peut réclamer pendant trois ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû par le locataire.
Ce délai s’applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé une fois le départ du locataire en question.
Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de janvier 2021 peut être réclamée jusqu’en janvier 2024.
Quel délai après un avis d’expulsion ?
Une fois que le locataire a reçu, par Commissaire de justice/Huissier de justice, un avis d’expulsion, celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour quitter les lieux du bailleur.
Loyer impayé : définition, procédure de recouvrement Comment agir contre le locataire mauvais payeur ?
Lorsque, en tant que propriétaire, vous avez du mal à récupérer le paiement des loyers de la part de votre locataire, vous pouvez choisir, en accord avec le locataire, de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, pour l’étalement du remboursement de l’impayé) au lieu d’opter directement pour l’option du commandement de payer ou autre procédure.
Mais dès le premier impayé de loyer, et avant l’engagement d’une procédure visant à obtenir la résiliation du bail ou encore visant à l’expulsion du locataire, le propriétaire peut s’adresser :
- à la personne qui s’est portée caution pour le locataire
- ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale
- ou à son assureur, si le propriétaire a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer
Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, le propriétaire doit signaler à la procédure pour impayé (ou la MSA) l’impayé du locataire. La Caf (ou la MSA) pourra alors engager une procédure pour impayé.
Le montant d’impayés à partir duquel le propriétaire doit avertir la Caf (ou CMSA) dépend du mode de versement de l’aide au logement :
Versement au propriétaire
Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l’impayé correspond à deux fois le loyer net (loyer moins l’aide au logement) hors charges.
Exemple
Pour un loyer de 430 € par mois, des charges mensuelles de 90 € et une aide au logement de 200 € :
L’impayé est à signaler lorsque la dette est de :
430 € – 200 € = 230
230 x 2 = 460 €
Versement au locataire
Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l’impayé correspond à deux fois le loyer hors charges.
Exemple
Pour un loyer de 430€ par mois, des charges mensuelles de 90€ et une aide au logement de 200€ :
L’impayé est à signaler lorsque la dette est de :
430 € x 2 = 860€
À savoir : Le propriétaire doit signaler l’impayé, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.
Où s’adresser ?
Caisse d’allocations familiales (Caf)
Mutualité sociale agricole (MSA)
À savoir : Si en tant que propriétaire/bailleur vous ne signalez pas l’impayé vous risque une amende de 7,332€.
Résiliation de bail et expulsion du locataire
La démarche pour résilier le contrat de bail et demander l’expulsion du locataire du logement dépend de la présence ou non dans le bail d’une clause résolutoire.
Le bail contient une clause résolutoire
Commandement de payer
Le propriétaire/bailleur doit prendre contact avec un Commissaire de justice/Huissier de justice pour faire parvenir au locataire (et à sa caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.
Délai de paiement et dépassement du délai.
Comme indiqué plus haut, le délai dont dispose le locataire pour payer les sommes dues est de deux mois.
Après ce délai de deux mois dépassé,
- si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement
- si le locataire n’a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection pour qu’il constate que le bail est résilié et qu’il prononce l’expulsion du locataire. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.
- Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Le bail ne contient de clause résolutoire
Dans ce cas il faudra nécessaire passer par la case justice et en faire la demande à un juge.
Le propriétaire/bailleur devra, comme mentionné précédemment, faire appel à un Commissaire de justice/Huissier de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection et obtenir ainsi la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
À savoir : avant cela, le propriétaire peut adresser au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n’y est pas obligé.
Huissier de justice/Commissaire de justice chargé de l’expulsion
Seul un commissaire de justice/huissier peut procéder à l’expulsion du locataire.
Attention:
- le propriétaire ne doit pas entrer dans le logement avant l’intervention du commissaire de justice, faire changer la serrure, toucher aux meubles. Le risque encouru est poursuite pour violation de domicile.
- si le propriétaire se charge lui-même de l’expulsion du locataire, il risque 3 ans de prison et 30,000 € d’amende.
Quand aura lieu l’expulsion ?
Le commissaire de justice peut annoncer préalablement sa visite au locataire, mais il n’a aucune obligation de le faire.
Pour procéder à l’expulsion, le professionnel de justice ne peut se présenter au logement que les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures.
Il ne peut faire aucune expulsion durant la trêve hivernale. Cette période va généralement du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l’année suivante. Mais la trêve hivernale ne s’applique pas lorsque l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants).
Que se passe-t-il lors de l’intervention du commissaire de justice ?
Le locataire accepte de quitter le logement
Si le locataire accepte de quitter les lieux sans aucune protestation, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion et le locataire quitte le logement.
Si des biens ont été laissés sur place par le locataire ou s’ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d’expulsion doit contenir les informations suivantes, entre autres :
- l’inventaire de ces biens,
- la mention du lieu et les conditions d’accès au local où ils ont été déposés
- l’obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal.
À savoir : Les bien non récupérés par le locataire seront vendus aux enchères publiques par un commissaire priseur dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande.
Que faire si le jour de l’expulsion le locataire est absent ?
Le commissaire de justice n’est pas autorisé à pénétrer dans les lieux dans ce genre de situation.
Il devra alors dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate l’échec de l’intervention.
Le professionnel pourra ensuite solliciter la Préfecture pour que la police ou la gendarmerie l’assiste pour procéder à l’expulsion.
Recourir à CBO Huissier Paris pour un recouvrement de loyer impayé
- Étude CBO GRAND PARIS JUSTICE
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