Définition du permis de construire
Avant la réalisation de travaux il est nécessaire d’obtenir un permis de construire auprès de la mairie du lieu de réalisation de ces travaux. Pour obtenir ce dernier, il faut constituer un dossier administratif, qui va permettre au service urbanisme du lieu du chantier de vérifier que le projet envisagé est conforme au Code de l’urbanisme.
La constitution du dossier est complexe et requiert de l’aide d’un professionnel pour quiconque souhaite voir débuter les travaux rapidement.
A quels projets s’applique le permis de construire ?
L’Administration impose la demande préalable du permis de construire lorsque le projet envisagé modifie l’aspect extérieur du logement. Une autre condition cumulative de mètres carrés de surface de plancher et d’emprise au sol concernés s’applique également.
Les projets concernés par le permis de construire sont :
- La construction d’une maison individuelle sur un terrain jusqu’ici non construit (ou terrain nu).
- La construction d’un agrandissement, d’une extension, d’une surélévation, ou d’un aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 40 m2.
A savoir : si le terrain n’est pas dans une zone appelée zone urbaine du Plan Local d’Urbanisme (PLU) alors la surface réglementaire est diminuée à 20 m2. - La construction d’un aménagement extérieur d’annexes ou abris de jardin avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 20 m2.
A savoir : on parle ici de toute construction de carport, abri de jardin, dépendance, garage par exemple. - La construction d’une piscine dont le bassin a une superficie supérieure ou égale à 100 m2.
Comment échapper à l’obligation lourde du permis de construire ?
La possibilité de passer outre cette obligation de permis de construire consiste à avoir pour projet la construction d’une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 5m2. Dans ce cas, aucune obligation ne s’impose.
Pour les constructions d’une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 20 m2 pour les annexes et abris, 40 m2 pour les extensions (pour rappel : 20 m2 si la zone n’est pas une zone urbaine), le permis de construire n’est également pas demandé.
En revanche, pour ce dernier projet, il faudra une action auprès de l’Administration, qui sera cependant moins lourde que le permis de construire : la déclaration préalable de travaux.
A savoir : pour tout projet de construction neuve ou de plus de 50m2 sur bâtiments existants, la loi oblige à la réalisation d’une étude thermique devant obligatoirement répondre aux exigences de la réglementation thermique de 2012 (cette étude devra nécessairement être annexé au dépôt du dossier de permis de construire, sous peine de voir ce dernier rejeté).
Quels risques sont encourus en cas de non-respect de la demande de permis de construire ?
La construction réalisée sans en avoir demandé le permis de construire à l’Administration au-préalable représente une infraction au Code de l’urbanisme.
Si l’infraction est constatée par un détenteur de l’autorité publique (un agent de police notamment), celui-ci dressera un procès-verbal. Les suites seront données par un Tribunal Judiciaire qui pourra décider de l’arrêt immédiat des travaux, de la démolition intégrale des constructions déjà réalisées et d’une mise en conformité des dîtes constructions (article L.480-14 du Code de l’urbanisme).
La prescription pour cette situation irrégulière est de 10 ans après la fin de vos travaux. L’article L.480-4 du Code de l’urbanisme prévoit également une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 du mètre carré pour ce genre d’infraction.
Le recours à un architecte est-il obligatoire ?
Le recours à un architecte n’est obligatoire que dans le cas où votre projet de construction entraînera une augmentation de la surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 150m2.
La demande du permis de construire est-elle payante ?
La demande de permis de construire en elle-même est totalement gratuite en France.
Pour le cas où l’appel à un architecte est obligatoire, celui-ci demande en général un pourcentage du montant des travaux.
En revanche, des taxes liées au permis de construire seront à régler. En effet, en fonction de la surface taxable du logement, la taxe foncière évolue.
Surface taxable : définition
Est considérée comme une surface taxable toutes les surfaces des logements types combles, caves, celliers, abri de jardin et annexes compris à la condition qu’ils dépassent 1,80 m de hauteur sous plafond.
En revanche, les épaisseurs des murs qui donnent sur l’extérieur et l’espace réservé à l’escalier ou l’ascenseur (appelé trémie), ne sont pas comptabilisées et devront être déduites de la surface susvisée.
Il existe une autre taxe, appelée la taxe d’aménagement, qui s’applique lorsque le projet nécessite un permis de construire. Elle se décompose en trois parts :
- La part communale,
- La part départementale
- La part régionale).
Comment constituer un dossier de demande de permis de construire ?
L’étape préalable à toute réalisation du dossier de permis de construire est de se renseigner sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune où se situe le projet de construction. Le PLU contient des informations sur les exigences légales et réglementaires qu’il sera donc nécessaire de respecter dans le cadre de la constitution du dossier pour espérer voir ce dernier validé.
A savoir : il est possible de demander à la mairie du lieu de construction du projet un certificat d’urbanisme pour connaître les possibilités constructibles du terrain sur lequel se trouvera le futur bâtiment.
Il faudra ensuite remplir le formulaire Cerfa n°13406*06 avec l’ensemble des informations concernant le projet de construction.
Huit pièces obligatoires dans le dossier
Le dossier doit également contenir les huit pièces obligatoires suivantes :
- Le plan de situation du terrain qui va permettre au service urbanisme de situer la parcelle pour vérifier qu’elle répond aux règles d’urbanisme applicables au lieu où elle se trouve.
- Le plan de masse de la construction à édifier ou modifier. Ce document correspond à la vue aérienne du terrain et son but est de montrer les éventuels bâtiments existants sur le terrain et le projet de construction à réaliser. Les arbres qui se trouvent sur la parcelle de terrain apparaissent également sur ce plan.
- Le plan de coupe du terrain et de la construction à venir. Ce plan permet donc d’apprécier le volume extérieur de la ou des construction(s) et de leur disposition par rapport au profil de la parcelle.
- La notice descriptive qui présente le projet dans son intégralité et en détails, jusqu’aux coloris choisies pour la future construction.
- Le plan de façades et des toitures pour identifier l’aspect extérieur de la construction.
- La modélisation 3D du projet de construction, le but étant de permettre une vision claire de ce à quoi ressemblera le futur bâtiment du point de vue de l’espace public.
- La photographie du bâtiment ainsi que des bâtiments proches permettant de visualiser l’insertion dans le quartier de la future construction.
- La photographie situant le terrain dans l’environnement lointain. Celle-ci présente l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes si elles existent.
A savoir : il se peut que des pièces complémentaires soient demandées en fonction de la localisation du bâtiment.
Quelle étape suit la réalisation du dossier ?
Une fois le dossier complété de l’ensemble des pièces demandées ci-dessus énoncées, il faudra ensuite le déposer pour obtenir le permis de construire au service urbanisme de la mairie du lieu où se trouve le futur bâtiment. Un reçu de dépôt est alors délivré pour garder la preuve de ce dépôt.
Le décisionnaire final dans cette situation est le maire du lieu où se trouve le futur bâtiment.
En combien de temps en moyenne le service urbanisme délivre-t-il sa réponse ?
Le service urbanisme auprès duquel le dossier a été déposé dispose d’un délai d’instruction de 2 à 3 mois suivant le projet et sa localisation.
Après le dépôt du dossier en mairie, un avis est affiché au sein de celle-ci pendant quinze jours. Cet avis a pour but de présenter les caractéristiques du projet en cours.
L’absence de réponse de l’Administration pendant ce délai de 2 à 3 mois vaut acceptation (acceptation tacite).
A savoir : le permis de construire ainsi obtenu a une validité de cinq ans au total ( trois ans renouvelable deux fois un an).
L’affichage préalable après obtention du permis de construire : la forme
Une fois le permis de construire obtenu, il est nécessaire d’en faire un affichage préalable. L’affichage préalable doit être réalisé, comme son nom l’indique, avant le commencement du chantier. Il est encadré par les articles 424-15 à 424- 19 du Code de l’Urbanisme.
L’affiche préalable répond à des conditions pour être valide. En effet, celui-ci doit être fait sur un support dont les dimensions ne doivent pas être inférieures à 80cm. Le contenu doit être visible depuis la voie publique pendant tout le temps où se déroulent les travaux, il ne doit en être retiré qu’à l’issue de celui-ci. Le contenu est également encadré au niveau du fond, certaines informations doivent obligatoirement figurer sur le panneau : le nom du bénéficiaire, le numéro de permis, la date de remise du permis, la nature des travaux, la superficie du terrain, la mairie où le dossier peut être consulté, la surface et la hauteur de la construction et bien sûr les modalités de recours des tiers.
Un tiers peut-il s’opposer au projet de construction ?
Oui, et c’est même le but de cet affichage préalable, un tiers peut s’opposer au projet de construction ainsi envisagé. Les raisons de ce recours doivent être liées à une altération par le projet de construction des conditions d’occupation et d’utilisation de son bien par le tiers en question.
Le délai pour contester un permis de construire est de deux mois, au-delà, tout recours sera systématiquement écarté (article 600-2 du Code de l’Urbanisme : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain ».)
A savoir : pour être accepté, le recours du tiers doit contenir des éléments tangibles prouvant l’atteinte aux conditions d’occupation et d’utilisation de son bien. Le recours n’est donc pas un acte anodin et n’est surtout pas accepté systématiquement, heureusement.
Tout comme le propriétaire voulant procéder à des travaux doit réaliser un dossier pour obtenir l’autorisation de construire, le tiers doit pouvoir justifier précisément son recours par des photographies, rapports et autres attestations. Il s’agit d’une procédure assez lourde qui engage la personne.
Enfin, existent-ils des solutions en cas de refus du dossier et donc de délivrance du permis de construire ?
Le service urbanisme peut refuser de délivrer le permis de construire et donc rejeter le dossier construit.
Pour quelles raisons ? Non respect des règles d’urbanisme, des pièces requises sont manquantes (photographies, plan 3D etc.)
Dans le cas où il manque “simplement” des pièces justificatives et que vous êtes en mesure de les fournir, cela ne fait que retarder la délivrance du permis de construire mais le refus n’est pas catégorique et le service urbanisme peut rouvrir le dossier.
A savoir : dans ce cas de figure, le délai d’instruction repart à zéro.
En revanche, dans le cas où le dossier était complet mais ne satisfait pas aux exigences du service urbanisme, la seule solution restante est d’intenter une procédure judiciaire par un recours grâcieux puis contentieux.
Vous êtes dans l’une des situations décrites et êtes à la recherche d’un Huissier de Justice/Commissaire de justice pour l’élaboration du dossier de demande d’un permis de construire sur Paris et banlieue parisienne ?
