État des lieux huissier Paris
L’état des lieux ou constat locatif
Les huissiers de justice sont des professionnels du droit spécialisés dans tout ce qui attrait aux rapports locatifs, ils sont rompus à la matière locative et ses obligations. Ils sont également expert en droit immobilier.
Souvent l’huissier doit intervenir dès le premier jour du bail, lorsque le locataire (ou preneur) entre dans les lieux : c’est l’état des lieux d’entrée.
Et/ou à la fin du bail lorsque le locataire quitte les lieux : l’état des lieux de sortie.
L’huissier peut également intervenir pendant la période d’existence du bail, lorsque des incidents arrivent si l’une des parties ne respecte pas ses obligations.
Les états des lieux locatifs
L’état des lieux n’est pas simplement une formalité à réaliser lors de la prise de possession d’un bien, qu’il soit d’habitation ou que ce soit dans le cadre d’un bail commercial.
En effet, l’état des lieux est une obligation qui pèse sur les parties au bail.
La réalisation de cet état des lieux peut être réalisé par les parties elles-mêmes, on parle alors d’état des lieux amiable.
Un état des lieux est un document, en principe rédigé de manière contradictoire, qui décrit précisément l’immeuble loué et son état et rédigé le jour de la remise des clés par le bailleur au locataire en autant d’exemplaires que de parties.
L’état des lieux amiable
L’ état des lieux « amiable » est un document que le locataire et propriétaires vont rédiger eux-mêmes et qui décrit pièce par pièce l’état d’un bien, que ce bien soit à destination d’habitation ou de local commercial. Ce document peut également comprendre une liste, appelée inventaire, des biens mobiliers se trouvant à l’intérieur du bien au moment de la rédaction de cet acte. L’existence de l’état des lieux est obligatoire.
L’appellation amiable est trompeuse car ce moyen de rédaction de l’état des lieux n’est pas à l’abri de litige ou contentieux. En effet, la notion d’amiable veut simplement dire que le document a été rédigé sans la présence du professionnel, à savoir d’un huissier;
À savoir : la signature du document par les deux parties conditionne sa validité, si le locataire ou le propriétaire n’a pas signé, le document n’est pas opposable et n’a donc aucune valeur juridique.
L’état des lieux dressé par Huissier
Pour comprendre l’intérêt que représente la rédaction de cet acte pour un huissier il faut savoir le rôle de ce professionnel et son impact en matière juridique :
- L’huissier est un officier public ministériel, autrement dit les actes qu’il rédige sont reconnue comme ayant une haute valeur probante en justice. En cas de problème, le document rédigé par ce professionnel sera considéré comme vrai et supérieur à tout autre document contradictoire en raison de l’impartialité et la neutralité sous entendue dans l’exercice de cette profession.
Dans un contexte conflictuel la rédaction de l’état des lieux par huissier est primordial.
En effet, lorsque les relations entre le bailleur et le locataire se sont détériorées à un niveau tel que l’établissement d’un état des lieux contradictoire n’est pas possible, l’une des parties fait appel à un huissier pour dresser le procès-verbal de constat locatif.
L’intérêt de la rédaction de l’état des lieux par huissier
Seul ce professionnel est désigné par le législateur pour la rédaction de cet acte.
Le législateur estime que l’expérience de l’huissier de justice sur le contentieux et la force probante de ses constats justifient à le désigner comme l’expert dans le domaine.
Très peu de contestation possible quant à la véracité de son procès-verbal dont la légitimité est sous-entendue. Comme indiqué précédemment, les huissiers sont des experts du constat locatif et donc de l’exercice de rédaction d’un état des lieux. On parle alors de caractère authentique donné au procès-verbal d’état des lieux dressé par huissier de justice.
La loi Béteille dans son article 2 de l’ordonnance du 2 novembre 1945 dispose que ” sauf en matière pénale où elle ont valeur de simples renseignements, ces constations font foi jusqu’à preuve du contraire”. En d’autres termes, l’état des lieux rédigé par huissier se situe au sommet de la pyramide des modes de preuve en matière civile et écrasera tout autre document concurrent.
Lorsque l’état des lieux, d’entrée ou de sortie, est rédigé par un huissier, les parties n’ont pas à signer son constat pour lui donner force probante ou lui conférer son opposabilité : la parole de l’officier public et ministériel se suffit à elle-même.
De plus, le document rédigé par ce professionnel ne se limitera pas à la description des lieux loués. Au-delà d’y dresser l’état descriptif précis et pointu du bien loué, l’huissier apportera dans toutes les précisions utiles au bailleur et locataire, sur leurs obligations réciproques.
L’huissier de Justice peut également assurer un rôle de médiateur en cas de conflits et réduire significativement les risques de contentieux rien que par sa présence.
Vous l’aurez comprit, la rédaction de l’état des lieux du logement par huissier de justice apporte une sérénité et une sécurité en cas de litige ou de problème non négligeable.
Quand faire appel à un huissier pour un état des lieux
Ce professionnel peut intervenir avant la prise de possession du logement, au moment de l’état des lieux d’entrée, pendant la durée de vie du bail, en cas de dégradations, de litige, de conflit, et l’issue du bail à l’état des lieux de sortie.
L’état des lieux d’entrée
Pour rappel, l’huissier va dresser l’état descriptif précis et détaillé du logement très utile en cas de problème. De plus, le caractère officiel de son intervention permet de rappeler le caractère solennel de cette prise des lieux en rappelant que le bailleur et le locataire sont tenu de manière réciproques à diverses obligations.
Le bailleur et le locataire auront l’esprit tranquil quant à la véracité et l’exhaustivité de l’acte rédigé.
Pendant la durée de vie du bail
Les huissiers peuvent être appelé en cas d’incident durant la vie du bail si l’une des parties ne respecte pas ses engagements.
Le professionnel pourra donc établir un constat qui permettra à la partie qui l’a sollicité de réclamer ce qui lui semble son dû, si l’état des lieux lui donne raison.
L’état des lieux de sortie
Ici à nouveau l’huissier va dresser le descriptif détaillé du logement lors de la restitution des clés mais va également s’assurer que les obligations réciproques ont bien été respectées.
Pour le propriétaire : l’huissier va vérifier l’état du logement et s’assurer que les lieux vous soit restitués en bon état et conformément aux obligations locatives qui s’imposent au locataire.
Pour le locataire : l’huissier va vérifier qu’il ne vous est pas reproché des dégradations qui ne relèvent pas de votre fait (vétusté, défaut déjà présent à l’entrée dans le logement, etc.).
À l’issue du bail le locataire doit se voir restituer son dépôt de garantie (caution locataire) et là encore l’huissier de justice va pouvoir jouer un rôle et s’assurer que, si aucun travaux n’a a être effectué à la sortie du locataire, celui-ci récupère son argent.
Idem pour le propriétaire, si le locataire quitte les lieux avec des loyers impayés ou des dégradations, l’huissier de justice s’assurera du paiement de ce que le locataire doit au propriétaire.
La convocation à l’état des lieux par huissier de justice
Pas d’obligation formelle, cependant le principe est posé par la loi et la jurisprudence : afin d’assurer le caractère contradictoire de l’état des lieux et donc sa validité, il convient de convoquer les parties.
Dans certains cas il est obligatoire de procéder à une convocation, dans ce cas l’huissier de justice doit aviser les parties par lettre recommandée au moins 7 jours avant.
En pratique, lors de l’état des lieux d’entrée cette convocation est inutile, le locataire se présentera forcément ou alors il ne pourra pas entrer dans le logement car il n’aura pas les clés.
La situation se complexifie lors de l’état des lieux de sortie si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord ou si l’une des parties a des doutes sur la présence de l’autre.
La convocation par l’Huissier de Justice rendra valable et incontestable l’état des lieux, que toutes les parties soit présentes ou non.
Le paiement du constat locatif : qui paye ?
Tant le bailleur / propriétaire et le locataire peuvent faire appel à un huissier de justice pour dresser un état des lieux, puisque la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 parle de “partie la plus diligente”.
Cette loi a été complété par la loi ALUR et par une réponse ministérielle du 15 septembre 2015. L’ensemble de ces textes permettent la conclusions suivante : puisque l’un ou l’autre peut recourir au service de ce professionnel, les frais d’état des lieux sont partagés par moitié.
Pour les locaux à usage commercial sur Paris, c’est la loi PINEL du 18 juin 2014qui fixe ce principe de partage des frais de l’état des lieux par huissier entre le bailleur et le preneur.
Combien coûte un état des lieux par huissier de justice ?
Pour un logement destiné à l’habitation, le prix d’un état des lieux par huissier est réglementé par le décret du 28 février 2020 et l’arrêté du même jour.
Depuis le 1er mai 2016, l’état des lieux établi par huissier est rémunéré selon un émolument (partie des dépens représentant la rémunération des officiers ministériels dont le montant est fixé par un décret) qui varie en fonction de la superficie du bien locatif.
Le tarif d’un état des lieux établi par huissier se compose des éléments suivants :
- une rémunération de l’huissier en fonction de la taille du logement (hors taxe) de 109,58€ pour un logement de moins de 50 m², 127,67€ pour un logement de 50 à 150 m² et 191,51€ pour les logements de plus de 150 m²)
- la TVA (20 % en métropole / 8,5 % dans les DOM) sur cette rémunération ;
- une indemnité pour frais de déplacement :
- en métropole, elle est fixée à 7,67 € (32 fois la taxe kilométrique ferroviaire en première classe) pour chaque procès-verbal dressé, auquel s’ajoute la TVA (20 %).
Depuis le 1er janvier 2021, la taxe forfaitaire à laquelle étaient soumis les actes d’huissiers de justice est supprimée.
Pour les autres constat, le prix est fixé librement par les huissiers eux-mêmes.
Constat état des lieux Paris
Chez CBO PARIS notre tarif est de 300€ HT de l’heure pour la réalisation d’un constat d’état des lieux d’entrée ou de sortie.
Les documents seront par ailleurs conformes à la norme de la Loi Alur (en savoir plus sur la Loi Alur pour l’accès au logement et un urbanisme rénové)
Si vous avez besoin d’un constat d’état des lieux à Paris et Ile de France par un huissier contactez CBO PARIS – Etude Chaplais – Briedj – Orlandi – Huissiers de Justice associés au 01 53 58 33 60 aux heures ouvrées ou au 06 42 83 36 27 en cas d’urgence constat 24/24h 7/7j.
