Caution locataire
A quoi sert la caution du locataire ?
La caution est un moyen, comme la majorité des clauses du contrat de location, d’assurer le propriétaire contre un locataire qui ne paie plus ses loyers.
Qu’est-ce qu’une caution ?
Dans le cas d’un bail la caution n’est pas une somme d’argent, c’est une garantie apportée par une personne. Cette caution n’est pas à confondre avec la caution exigée pour certaines locations saisonnières.
La caution est une garantie apportée par une personne morale ou une personne physique qui s’engage, dans le cadre d’un contrat de location, à verser les loyers au propriétaire à la place de l’occupant et ce quelque soit la raison pour laquelle l’occupant est en situation de loyers impayés.
L’acte de cautionnement précise le plafond des dettes locatives, autrement dit le plafond maximal que le garant s’engage à rembourser au propriétaire ou bien la durée pendant laquelle il promet son soutien financier. Il est très important que le garant vérifie que son engagement soit borné soit à une notion de temps soit à un montant autrement tous les impayés de loyers du locataire, pendant toute la durée du bail, seront à la charge de sa caution.
Le partage des charges locatives
Qu’est-ce que les charges locatives
Lorsqu’un locataire commence ses recherches de logement il peut être étonné de la différence du montant des charges locatives fixées à chaque bien ainsi que la liste des charges locatives.
En effet, les montants des charges peuvent énormément varier parce qu’elles correspondent aux prestations fournies par le bailleur et le logement en question et la liste peut être longue :
le logement peut se situer dans un immeuble avec ou sans ascenseur, avoir un très bel hall d’entrée, un jardin, une piscine, un parking, un local d’ ordures ménagères etc.
Ces différents équipement, le propriétaire est tenu d’en faire l’entretien, la surveillance et de les sécuriser, tout cela a un coût ce qui correspond donc aux charges ou charges locatives.
L’on peut ajouter à cela les dépenses liées à l’éclairage de ces parties communes, le chauffage et l’eau utilisée lorsque la consommation est collective.
Comment ces charges sont-elles calculées ?
L’acte de cautionnement : ce qu’il doit contenir
La personne morale ou physique qui se porte caution doit bien mesurer l’importance de son engagement car l’ acte de cautionnement est un acte lourd de responsabilités.
C’est pourquoi l’acte de caution doit être précis et comporter un ensemble de mentions indispensables sous peine d’être frappé d’invalidité (dans le but de protéger la personne se portant caution) :
- Le montant du loyer
- La durée pour laquelle le garant s’engage
- Une mention indiquant qu’il ou elle a bien connaissance de la portée de son engagement
Jusqu’à récemment, et de manière à s’assurer que l’acte de cautionnement a été entièrement lu par la personne morale ou physique, la loi imposait de recopier toutes les indications contenu dans l’acte à la main. Un article de loi qui rappelle les règles à ce sujet devait être également recopié par la personne souhaitant se porter caution.
Cette procédure a été jugé trop lourde et a été grandement simplifiée avec l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 25 novembre 2018. Depuis cette loi ELAN le garant n’a plus à recopier les informations à la main et la signature d’un formulaire d’acte de caution comportant toutes ces mentions est dorénavant jugé suffisant.
Assurance loyers impayés et caution
À savoir : auparavant, le propriétaire, en plus de demander une caution de la part de son locataire, pouvait également souscrire une assurance contre les impayés de loyer.
Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009 les propriétaires n’ont plus cette possibilité, c’est soit ils ont souscrit une assurance loyers impayés soit ils peuvent demander une caution mais pas les deux. Ceci oblige parfois le locataire à cosigner le bail avec leurs parents ou un garant pour que le dossier soit accepté.
Attention, petite astuce : le propriétaire qui confie la gestion de son logement à un administrateur de biens qui est assuré au titre du patrimoine qu’il gère (ce qui passe par des contrats souscrits en clause dite clause “ducroire”) n’est pas assuré personnellement au titre des loyers impayés et peut par conséquent demander une caution au locataire.
Bailleur personne morale et bailleur personne physique
Lorsqu’une assurance garantissant le risque locatif n’a pas été souscrite il est possible de recourir librement à un cautionnement pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (le cas d’une SCI familiale notamment). C’est en revanche réglementé pour les bailleurs personnes morales.
En effet, un bailleur personne morale qui est assuré ne peut demander un cautionnement au locataire que dans deux cas limitatifs :
- Lorsque le cautionnement est délivré par certains organismes dont la liste est strictement fixée par décret. Le but ici étant de permettre aux bailleurs personnes morales de recourir à Visale (Action Logement). Pour en savoir plus sur ce dispositif se référer au site du service public à ce sujet.
- Lorsque le locataire est un étudiant et qu’il ne bénéficie pas d’une bourse par son Université (enseignement supérieur).
À savoir : certaines mentions doivent apparaitre de manière obligatoire dans l’acte de cautionnement :
- le montant du loyer
- les conditions de révision du loyer
- l’acte de cautionnement doit être rédigé à la main
- la mention manuscrite que la caution est pleinement consciente de l’engagement qu’elle signe
Qu’est-ce que la caution simple ?
La caution simple permet à la personne qui se porte caution du locataire occupant le logement de demander au propriétaire de poursuivre le locataire sur les biens que celui-ci possède avant de recourir à la caution et donc de poursuivre en paiement le garant. La caution ne paiera donc que si le locataire est insolvable.
La caution simple prend effet dès la signature du bail.
Qu’est-ce que la caution solidaire ?
Contrairement à la caution simple la caution solidaire ne laisse aucune alternative au garant, il n’y a pas moyen de demander au propriétaire de se retourner en premier lieu contre les biens du locataire, il est tenu de payer les dettes locatives du locataire.
Comme la caution simple, la caution solidaire prend effet dès la signature du bail, cependant le bailleur ici peut exiger des impayés de loyers sans même avoir à intenter une action en justice contre le locataire qui n’a pas payer les dettes locatives, il peut se retourner directement contre le garant.
À savoir : il arrive que pour un même bail de location plusieurs personnes se portent caution. Il faut que ces garants aient en tête que le propriétaire pourra demander le paiement des dettes locatives en intégralité à une seule personne. Il ne sera pas tenu à la séparation des dettes locatives du fait qu’il y ait plusieurs garants.
La temporalité de la caution : combien de temps dure la caution ?
Comme dit précédemment, la personne qui se porte caution doit vérifier la durée de son engagement et cette durée doit être claire.
En tout état de cause l’acte de cautionnement ne peut être contractée par le garant que pour la durée du bail dans sa version non renouvelée. Lorsque le contrat de location est établit clairement avec une date exacte le garant ne pourra se défaire de son engagement qu’à l’expiration du bail et pas avant ce terme.
À savoir : le garant peut demander à ce que des événements, qui doivent être énumérés précisément et de manière exhaustive, lui permettent de se libérer de son engagement avant le terme du bail. Ces événements peuvent être :
- décès du locataire
- divorce
La personne se portant caution sans engagement de durée doit bien faire attention d’envoyer sa résiliation à la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette précaution n’est pas prise, le garant reste engagé jusqu’à la fin de la nouvelle période si un renouvèlement a eu lieu (et bien entendu sous réserve que le locataire soit toujours le locataire pour lequel la personne a souscrit l’engagement).
À savoir : Concernant la caution solidaire dans le cas des colocations, la loi ALUR a introduit la règle suivante : la caution prend fin dès le remplacement du colocataire qui a quitté le logement ou au plus tard 6 mois après son départ et ce quel que soit le délai restant à courir sur le bail.
Qu’est-ce que la caution bancaire ?
Une banque peut s’engager à garantir un logement pour un locataire. Puisqu’il s’agit d’une banque une contrepartie est sous-entendue, et celle-ci consiste en ce que le locataire provisionne lui-même ce que la banque appelle un “matelas”. Ce matelas correspond à une provision d’argent qui en général correspond à l’équivalent d’une année entière de loyer, provision sur laquelle la banque se rémunère de 2% à 3%.
Rémunération en contrepartie de quoi la banque signe l’équivalent d’un acte de cautionnement qui permettra au locataire d’honorer son obligation de caution, lui permettant ainsi de faire passer son dossier, et au propriétaire de se retourner contre la banque en cas d’impayés et de demander le versement à la place du locataire des loyers.
Cette garantie prend fin avec le bail en cours ou bien à épuisement des fonds sur le compte “matelas”.
Le fonctionnement d’un dépôt de garantie
Qu’est-ce que le dépôt de garantie
Le développement ci-dessus concerne la caution, à savoir la personne physique ou morale qui se porte garant lors de la conclusion d’un contrat de location.
Le dépôt de garantie quant à lui correspond à la somme d’argent que le bailleur, prudent, demandera au locataire au moment de la signature du contrat de bail. Cette somme sera conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail de location (et pendant le renouvèlement si renouvèlement il y a).
Le montant du dépôt de garantie
Le montant ne peut excéder un mois de loyer depuis la loi Boutin du 25 mars 2009.
Ce montant est fixe et ne peut revalorisé pendant la durée de validité du bail.
Récupérer le dépôt de garantie
Le locataire récupère le montant à la sortie des lieux, au moment de la restitution des clés, sous réserve que le propriétaire n’estime pas qu’il y ait des travaux de réparation à faire.
En effet, si des travaux de ponçage des murs suite à des trous rebouchés est nécessaire, qu’une détérioration des sanitaires est constatée ou encore que la cuve de gaz est rendue en-dessous du seuil relevé au moment de l’entrée dans les lieux le montant de la caution sera grévé.
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt même s’il n’a pas fait de travaux de réparation et donc pas avancer d’argent. La loi lui impose simplement de présenter des devis datés des réparations à prévoir.
L’usure normale des lieux n’est quant à elle fort heureusement pas facturée au locataire.
À savoir : le dépôt de garantie est interdit au propriétaire qui exige le paiement à l’avance de plusieurs mois de loyer.
Le propriétaire a deux mois maximum pour restituer la caution au locataire si le montant n’a pas été grévé en totalité.
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