Quel est le rôle de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice dans l’affichage préalable de travaux ?
L’Huissier de Justice/Commissaire de justice a, dans le cadre des permis de travaux, un rôle très important. Ces permis de travaux comprennent les permis de construire, de démolir, de modification de l’existant.
La loi française, par le biais du Code de l’urbanisme, oblige les propriétaires souhaitant réaliser certains travaux sur leur logement, à obtenir une autorisation de la mairie où se trouve le chantier.
Lorsque le propriétaire a obtenu cette autorisation, le règlement Art R 600-2 et suivants du Code de l’urbanisme lui impose à nouveau une démarche : celle de transmettre l’information aux tiers pour que ceux-ci, s’ils le souhaitent, puissent intenter un éventuel recours contre ces futurs travaux.
Cette transmission d’information se fait par un affichage visible depuis la voie publique d’une pancarte indiquant certaines informations précises. C’est sur l’éventualité d’un recours par un tiers que le rôle de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice prend tout son sens. En effet, l’Officier public ministériel va être en mesure de garantir la véracité de la date et des informations affichées.
Quels types de travaux sont soumis à cette obligation d’affichage préalable ?
L’ensemble des chantiers que l’administration a soumis à une autorisation préalable doivent faire l’objet d’un affichage préalable.
Cela concerne en grande majorité les permis de construire qui regroupent à la fois les nouvelles constructions de bâtiments (plus de 20m2) et les aménagements de biens déjà existants (ajout d’une véranda, d’un garage, d’un abri de jardin, d’une piscine, par exemple). Le permis de démolir représente également une part significative des affichages préalables.
L’affichage préalable doit-il obéir à une forme particulière ?
L’affichage préalable doit être réalisé, comme son nom l’indique, avant le commencement du chantier. Il est encadré par les articles 424-15 à 424- 19 du Code de l’Urbanisme.
L’affiche préalable répond effectivement à des conditions pour être valide. En effet, celui-ci doit être fait sur un support dont les dimensions ne doivent pas être inférieures à 80cm.
Le contenu doit être visible depuis la voie publique pendant tout le temps où se déroulent les travaux, il ne doit en être retiré qu’à l’issue de celui-ci.
Le contenu est également encadré au niveau du fond, certaines informations doivent obligatoirement figurer sur le panneau : le nom du bénéficiaire, le numéro de permis, la date de remise du permis, la nature des travaux, la superficie du terrain, la mairie où le dossier peut être consulté, la surface et la hauteur de la construction et bien sûr les modalités de recours des tiers.
Au regard de l’ensemble de ces conditions, une erreur est vite arrivée et la contestation du permis de construire pouvant en découler est vite arrivée.
L’intervention de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice garantit la fiabilité et la véracité du contenu du panneau d’affichage préalable, ce qui permet donc d’ores et déjà de percevoir les avantages à faire constater ce permis de construire par l’Huissier de Justice/Commissaire de justice.
Quels sont les avantages à faire constater l’affichage préalable aux travaux par un Huissier de Justice/Commissaire de justice ?
Comme tout acte délivré par Huissier de Justice/Commissaire de justice, l’objectif est de rendre l’information incontestable.
Pour un constat d’affichage préalable aux travaux par un Huissier de Justice/Commissaire de justice pas de dérogation à la règle, il s’agit donc ici de rendre l’affichage du permis de construire incontestable et par conséquent de garantir la fiabilité aux mentions légales susmentionnées. L’utilité réside principalement dans le fait que le point de départ du délai de contestation sera justement incontestable.
Autre avantage non négligeable : la constatation par l’Officier public ministériel en fait une preuve absolue reconnue par toutes les juridictions. Le chantier est donc totalement sécurisé en termes d’éventuelles contestations futures sur la réalité et la date de l’affichage.
En effet, les contestations peuvent être lourdes de conséquences : suspension des travaux dans l’attente d’une décision judiciaire ou administrative, ce qui dans les fait peut prendre beaucoup de temps à être rendue. L’incertitude sur la date d’affichage implique donc un délai de recours qui pourrait être exercé à n’importe quel moment, même tardif ce qui est très gênant et risqué pour le bénéficiaire.
A savoir :
Le délai pour contester un permis de construire est de deux mois à compter de l’affichage. Au-delà, et à fortiori avec le constat par Huissier de Justice/Commissaire de justice, tout recours sera systématiquement écarté (article 600-2 du Code de l’Urbanisme : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain ».)
Comment se déroule la constatation par l’Huissier de Justice/Commissaire de justice ?
Lors d’un constat de permis de construire par Huissier de Justice/Commissaire de justice, celui-ci effectue généralement trois déplacements sur le lieu de réalisation des travaux. Ces trois passages ont pour but d’attester de la continuité de l’affichage exigé par le Code l’urbanisme.
Article 600-2 du Code de l’Urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15.»
Les trois passages se déroule de la façon suivante :
- Point de départ du délai de deux mois dont la présence l’Huissier de Justice/Commissaire de justice accordera date certaine. Ce seul passage serait insuffisant pour garantir du caractère continue encore une fois, exigé par l’article susmentionné.
- Preuve du maintien du panneau d’affichage après plusieurs semaines écoulées depuis le point de départ de l’affichage. Le respect de l’exigence de l’article susmentionné pouvant cette fois-ci être suffisamment garanti. Ce passage doit être réalisé de manière inopiné, c’est-à-dire sans que l’Huissier de Justice/Commissaire de justice ait informé le bénéficiaire au préalable de son passage. Ceci répond à une exigence de la jurisprudence voulant mettre un terme aux recours affirmant que le bénéficiaire ne maintenait l’affichage qu’au moment du passage du professionnel.
- Fermeture du délai de recours. Le caractère régulier de l’affichage sera cette fois-ci incontestable et le permis de construire insusceptible de recours par des tiers.
A savoir :
L’exigence du caractère inopiné du passage doit également être respecté lors de ce dernier passage par l’Huissier de Justice/Commissaire de justice.
Combien coûte un constat d’affichage préalable par un Huissier de Justice/Commissaire de justice?
Le prix d’un constat d’affichage de permis de travaux, que ce soit un permis de construire ou de démolition n’est pas encadré par la loi, donc pas réglementé. Les tarifs de ces constats sont donc librement fixés par les Huissiers de Justice/Commissaire de justice eux-mêmes. De manière générale, au regard des échéances à respecter (les trois passages), l’Huissier de Justice/Commissaire de justice proposera un forfait au bénéficiaire.
Ce forfait pourra prendre en compte différents points pour être fixé, notamment la distance entre l’étude de l’Huissier de Justice/Commissaire de justice et le lieu de réalisation des travaux ou encore le caractère urgent de l’intervention à réaliser.
En effet, si le bénéficiaire s’y prend à la dernière minute et demande au professionnel de se déplacer dans un délai réduit de peur de prendre du retard dans l’avancement de ses travaux, ce dernier peut le facturer.
Vous êtes dans l’une des situations décrites et êtes à la recherche d’un Huissier de Justice/Commissaire de justice pour l’élaboration d’un constat d’affichage préalable de travaux sur Paris et banlieue parisienne ?
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