État des lieux local commercial
Au moment de la prise de possession d’un local commercial ainsi qu’au moment de libérer ce même local commercial, le bailleur et le locataire doivent procéder à un état des lieux.
Pour en donner la définition, l’état des lieux est un constat qui décrit l’état précis d’un local commercial ou d’un lieu donné en location à l’entrée et à la sortie du locataire. C’est un document important du contrat de bail commercial, de bail professionnel ou de bail d’habitation, ou de toute autre convention de mise à disposition.
Il sera effectué au plus tard lors de la prise de possession des locaux.
Exemples de situations classiques de constats d’huissiers d’état des lieux d’un local commercial :
- location évènementielle pour un tournage de film,
- un défilé,
- une exposition,
- un spectacle,
- un salon,
- des bureaux
- un entrepôt
- un mariage, etc.
Le contenu de cet état des lieux d’un local commercial peut avoir de lourdes conséquences, tant sur le plan juridique que financier, c’est pourquoi il pourra être fait appel à un huissier de justice pour la réalisation de ce service.
Les obligations en matière d’état des lieux d’un local commercial
La loi dite « Pinel » de 2014 impose, au titre du nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux d’entrée et de sortie pour le bail commercial (également appelé bail 3-6-9). Il doit être obligatoire, mais également pour les baux dérogatoires (dits également baux précaires) et les baux professionnels.
La loi « Pinel » s’applique en principe aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014. L’état des lieux de sortie sera obligatoire même pour le bail commercial conclus avant cette date, dès lors que la restitution est postérieure au 20 juin 2014. A noter que c’est possible de faire un état des lieux de sortie avant la fin du préavis.
Les obligations à ce sujet ont été instituées par l’article 13 de la loi du 18 juin 2014 inséré à l’article L. 145-40-1 du Code de commerce.
Depuis, la loi impose aux bailleurs et locataires d’un bail commercial de procéder à un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux puis à un état des lieux de sortie lors de la restitution dudit local commercial.
Il n’y a pas d’obligation de recourir à un huissier de justice pour faire procéder à cet état des lieux. Cependant, et au regard des enjeux financiers en cause la plupart du temps dans ce genre de contrat de bail commercial, c’est la plupart du temps ce que les parties au contrat souhaitent faire en demandant la réalisation de ce service par l’huissier.
Une nuance quant à la non obligation de recourir à un huissier de justice dans le cadre de la réalisation de ce service pour la location d’un local commercial doit être apportée :
- Dans un contexte de fin de bail commercial amiable, le recours à un huissier de justice est facultatif car les parties peuvent dresser, comme lors d’un bail d’habitation, l’état des lieux elles-mêmes.
- En revanche, dans un contexte conflictuel, le recours à un huissier de justice devient obligatoire car la rédaction de l’état des lieux d’un local ne pourra pas se faire de façon amiable entre les parties. L’alinéa 2 de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce dispose que “Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévu au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire”.
L’obligation propre au locataire
Le locataire a une obligation de restituer les lieux en fin de bail commercial.
Les articles 1730 et suivants du Code civil font état des modalités de restitutions du local commercial.
De ces articles découlent les étapes de restitution suivantes :
- restitution du local au bailleur
- restitution du local en bon état
- restitution du local libre de toute occupation, c’est-à-dire libre que le locataire doit avoir totalement libéré les lieux tant des occupants qu’il aurait pu y introduire, que des des meubles. En effet, l’occupation du local commercial par des meubles appartenant au locataire fait obstacle à la parfaite restitution et ouvre droit pour le bailleur à indemnisation jusqu’à sa récupération des locaux vide.
À savoir : le local sera considéré comme occupé même si les meubles en question se trouvent dans un local accessoire au local principal, comme une cave ou un garage.
- restitution, dans certaines cas litigieux, par la force c’est-à-dire par une expulsion.
L’article 1730 du Code civil s’applique dans tous les cas de locations et dispose que s’il a été fait un état des lieux à l’origine du bail commercial, le locataire doit rendre la chose dans l’état où elle a été reçue. Dès lors qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait, l’article 1731 du Code civil énonce une présomption de remise des lieux en bon état d’entretien locatif.
Le recours à un huissier de justice
Le paiement
Lorsque l’état des lieux du local commercial est établi par huissier de justice, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur comme le rappel l’alinéa 2 de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. Réponse ministérielle publiée au JOAN du 15/09/2015
L’aspect contradictoire de la rédaction
Le caractère contradictoire d’un constat d’état des lieux pour un bail commercial est obligatoire comme le précise l’article sus-mentionné. Il faudra de surcroît informer la partie qui n’a pas mandaté l’huissier de justice de sa présence pour éviter toute confusion et pour ne pas créer de tension.
Le contenu du constat d’état des lieux
Ce type de procès-verbal indique la présence des parties et leur qualité, la description précise des lieux loués (l’état des lieux ne doit pas faire état d’une description trop succincte, sous peine d’être irrecevable, d’où la nécessité de faire appel à un professionnel) et leur état d’entretien, la description des équipements, le relevé des index des compteurs d’électricité, d’eau, gaz etc. ainsi que l’indication de la remise ou de la restitution des clés.
Autrement dit, l’état des lieux est un document qui décrit en détail l’état du local et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l’état des lieux d’entrée, en début de bail, et l’état des lieux de sortie, en fin de bail.
Forme
Le procès-verbal d’état des lieux d’un local commercial vous sera remis, à votre choix, sur support papier et/ou sur format numérique par voie électronique.
Votre état des lieux est déjà rédigé et vous souhaitez un avis ?
Vous pouvez avoir besoin d’un modèle d’état des lieux auquel le comparer. La comparaison de l’état des lieux d’un local commercial permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes.
Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l’intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d’entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.
À savoir : une difficulté a surgi lié à ce dépôt de garantie : lorsque le bailleur commercial perçoit une somme d’argent correspondant aux réparations locatives qui n’ont pas été effectuées par le locataire, mais que le bailleur ne procède pas aux réparations et reloue le bien en l’état de sortir.
La Cour de cassation a rappelé la nature juridique de l’obligation du locataire : l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonné à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.
Autrement dit, les sommes sont dus du fait de la dégradation du bien, peu importe que le bailleur n’utilise pas les sommes versées pour effectuer les travaux de réparation.
Etat des lieux d’entrée
Avant la remise des clés, un état des lieux d’entrée est dressé par l’huissier de justice / commissaire de justice, à défaut de constat amiable entre le propriétaire et le locataire.
L’état des lieux d’entrée est une étape importante dans une location. S’il néglige cette formalité, le locataire s’expose au risque de payer sur son dépôt de garantie le coût des travaux de réparation ou d’entretien pour des vices existant pourtant avant son entrée dans le local commercial, mais non mentionnés dans l’état des lieux.
Si un défaut important n’est pas mentionné sur l’état des lieux, le locataire a toujours la possibilité de le signaler au propriétaire après la remise des clés. Pour ce faire, il doit lui adresser un courrier en recommandé dans les 10 jours qui suivent son aménagement.
En outre, le locataire peut également demander un complément d’état des lieux concernant les éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.
Etat des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est naturellement aussi important que l’état des lieux d’entrée. C’est ce document qui prouvera que le locataire sortant a bien entretenu le logement.
Il donne le plus souvent lieu à la remise des clés par le locataire.
L’état des lieux de sortie est à la charge exclusive du bailleur, contrairement à l’état des lieux d’entrée. Par conséquent, en cas de recours à un agent immobilier, ce sera au bailleur de rémunérer son intervention.
L’avantage d’un état des lieux par huissier – commissaire de justice
Le commissaire étant un officier public assermenté, son état des lieux s’imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges.
Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’a pas à prendre à sa charge les réparations locatives dues à la vétusté du logement. Leur coût ne peut donc pas être retenu sur le dépôt de garantie. Une règle qui, en pratique, crée souvent des désaccords entre locataires et bailleurs à la sortie du logement.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 apporte quelques précisions. Il définit tout d’abord la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement » du logement.
Le propriétaire et le locataire peuvent décider d’appliquer une grille de vétusté au moment de la signature du bail afin de définir les contours de leurs responsabilités respectives. La référence à cette grille a deux intérêts :
- elle précise la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement ;
- elle fixe des coefficients d’abattement forfaitaire annuels applicables au prix des éventuelles réparations réclamées au locataire.
La grille doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local.
Les documents seront par ailleurs conformes à la norme de la Loi Alur (en savoir plus sur la Loi Alur pour l’accès au logement et un urbanisme rénové)
Notre étude peut vous accompagner pour tout type de constat :
État des lieux Paris local commercial
Si vous avez besoin d’un constat d’état des lieux à Paris et Ile de France par un huissier contactez CBO PARIS – Etude Chaplais – Briedj – Orlandi – Huissier de Justice associés au 01 53 58 33 60 aux heures ouvrées ou au 06 42 83 36 27 en cas d’urgence constat 24/24h 7/7j.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la résiliation du bail, consultez notre article complet sur la résiliation du bail de location.
