Charges locatives
En résumé, dans le cadre d’un bail de location, le locataire n’est pas seulement redevable au propriétaire du loyer mais il est également tenu de s’acquitter des charges locatives.
Ces charges locatives permettent le bon fonctionnement de l’immeuble.
Le locataire y vit, utilise ses parties communes, ses équipements, il est donc normal qu’il paie sa part des charges.
Le partage des charges locatives
Qu’est-ce que les charges locatives
Lorsqu’un locataire commence ses recherches de logement il peut être étonné de la différence du montant des charges locatives fixées à chaque bien ainsi que la liste des charges locatives.
En effet, les montants des charges peuvent énormément varier parce qu’elles correspondent aux prestations fournies par le bailleur et le logement en question et la liste peut être longue :
le logement peut se situer dans un immeuble avec ou sans ascenseur, avoir un très bel hall d’entrée, un jardin, une piscine, un parking, un local d’ ordures ménagères etc.
Ces différents équipement, le propriétaire est tenu d’en faire l’entretien, la surveillance et de les sécuriser, tout cela a un coût ce qui correspond donc aux charges ou charges locatives.
L’on peut ajouter à cela les dépenses liées à l’éclairage de ces parties communes, le chauffage et l’eau utilisée lorsque la consommation est collective.
Comment ces charges sont-elles calculées ?
Dans toute copropriété les charges sont provisionnées en début d’année, un budget sur 12 mois est établit, voté en assemblé générale de copropriété, à laquelle le bailleur ou le locataire assiste. Il arrive parfois que le syndic fasse une régularisation annuelle et doit alors reverser le trop perçu sous forme de remboursement des copropriétaires au regard des dépenses réellement engagées sur l’année.
Les charges récupérables sur le locataire par le bailleur
Qu’est-ce que les charges récupérables ?
Une partie des charges locatives engagées par le locataire sont appelées charges récupérables : le bailleur qui les paie à la copropriété se rembourse en les facturant à son locataire.
Ces charges récupérables sont clairement identifiées et fixées par un Décret, dit Décret “Charges” du 26 août 1987.
Au regard de l’ancienneté du texte celui-ci est régulièrement remis en cause par les associations de locataire et de propriétaire bailleur sur la liste des charges récupérables.
Tous s’accordent à dire qu’il y a une évolution des services proposées au locataire, qu’une mise à jour des dépenses est nécessaire au regard des nouvelles techniques notamment d’entrée dans le logement (digicode par exemple), de diffusion du son et des images dans le logement (câbles, antennes collectives notamment), de surveillance à distance des équipements comme les ascenseurs ou encore du personnel employé dans les immeubles.
Malgré ses demandes de régularisation des charges, tout du moins de mise à jour, qui correspondent à des demandes légitimes de locataires et bailleur, le niveau et la liste des charges locatives récupérables n’ont pas suivi l’amélioration des services rendus.
Charges locatives récupérables ou non
En principe sont facturées au propriétaire les grosses dépenses de réparation ou encore les dépenses d’investissement. Reste au locataire les frais nécessaire à l’entretien courant et les petites réparation. Le décret du 26 août 1987 dresse une liste précise :
Les clés de répartition entre bailleur et locataire
Lorsque l’immeuble est en copropriété, les règles et droit concernant la répartition des charges correspondent aux règles de répartition entre propriétaire.
Ces règles sont fixées par le règlement de copropriété en fonction des tantièmes de la surface totale totale de l’immeuble que représente chacun des lots.
A savoir : si le logement immeuble entier appartient à un unique propriétaire qui loue ses appartement le calcul de répartition est alors laissé à son libre choix.
Les frais d’ascenseur
Le montant de ces frais sont récupérables par le locataire.
A savoir : la souscription d’un contrat d’entretien d’un ascenseur est obligatoire mais il en existe 2 sortes : un contrat simple qui couvre uniquement l’entretien, un contrat complet qui prévoit le remplacement des pièces en cas de problème. Le locataire est redevable à 100% des dépenses si le contrat est simple donc pour la couverture de l’exploitation de l’appareil, et de 73% si le contrat est complet.
L’assurance de l’immeuble
Le montant de ces frais sont non récupérable par le locataire. L’assurance logement dans lequel il s’installe est à la charge du locataire. Cependant, il ne faut pas confondre cette assurance avec l’assurance de l’immeuble entier ni avec celle du syndic qui est doit être payé par le propriétaire.
Le chauffage
Le cas du chauffage au fuel ou au gaz : seules les dépenses engagées pour l’achat du combustible et les rendez-vous nécessaire à l’entretien courant du chauffage peuvent être facturés au locataire.
La jurisprudence (5 février 1992) a établit qu’il revenait au bailleur de payer le fuel ou le charbon stocké mais non brûlé. En résumé, pour ce type de chauffage, tant qu’il n’est pas transformé en chaleur il ne profite pas au locataire qui n’a pas en payer le montant.
Le cas du chauffage à l’électricité : pas récupérables sur le locataire.
S’il est impossible pour le bailleur d’identifier de manière individuel le locataire et sa consommation, le bailleur ne peut re facturer l’électricité à son locataire.
Imaginons que le propriétaire ait gardé un contrat à son nom, parce qu’il loue pour de petites périodes, ou bien que le logement, resultant d’une division d’un plus grand logement, ne dispose pas de compteurs généraux et individuels et qu’ils soit impossible pour le locataire de souscrire un abonnement individuel. Dans ces cas où la consommation du locataire est plus ou moins indentifiable, pas de paiement des dépenses.
Le mode de répartition entre locataires pourra se faire selon un pourcentage en fonction de la surface des parties privatives données au bail par exemple.
L’hygiène des parties communes
La propreté tels que l’aspirateur passé par l’employé chargé de ces travaux n’est pas payable par le locataire. La participation du locataire se limite aux produits nécessaires à l’exploitation de l’entretien courant des espaces situé dans un immeuble. Comme les sociétés de nettoyage passent souvent des contrats globaux avec les syndics, les charges locatives récupérables sont la plupart du temps estimées en pourcentage du total : 40% pour les opérations d’entretien de propreté tels que les opérations de désinfection des parties communes de l’immeuble.
L’EAU
L’eau, qu’elle soit froide ou chaude (production d’eau chaude), est consommée donc payée par celui ou celle qui la consomme.
Cette règle vaut pour l’ensemble des utilisations possible de l’eau : bue, coulée dans l’appartement, utilisée pour l’ entretien des parties communes, pour celui de l’entretien courant des espaces extérieurs (à condition que ceux-ci ne soient pas privatifs).
Les dépenses d’entretien des robinets, des pompes, des contrôleurs de niveau et autres appareils d’entretien de propreté et équipements aquatiques sont entièrement récupérables par le locataire.
En résumé, le locataire ne paie que ce qu’il consomme.
Les charges locatives des espaces verts
Pour faire simple la réfection de la pelouse revient au propriétaire, les travaux d’entretien courant au locataire.
LES CHARGES LOCATIVES LIÉES AU PERSONNEL DU LOGEMENT LOUÉ
Le personnel en question peut être un concierge ou un gardien qui va s’occuper du nettoyage des parties communes, sortir les poubelles etc. Le salaire de cette personne correspond aux charges locatives imputable au locataire à hauteur de 75%.
L’entretien de l’immeuble
L’entretien courant des parties a été abordé, il s’agit ici de dépenses plus inhabituelles comme l’achat de containers ou de poubelles, du ravalement de façade ou de revêtement anti-graffitis : dans ces situations ces dépenses ne sont pas imputables au locataire.
Les taxes
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est plus récupérables sur le locataire si elle apparait indépendamment d’autres dépenses dans le budget de la commune (si elle est incluse dans la taxe foncière le propriétaire ne pourra pas la récupérer).
La taxe de balayage est récupérable.
Il reviendra en revanche au propriétaire de payer la taxe sur les balcons perçues par quelques villes.
Le vide-ordures
Ce n’est plus vraiment d’actualité car ces procédés de conduits sont en disparition. Ils existent cependant toujours dans quelques vieilles bâtissent. Dans le cas d’un conduit bouché, où le locataire fautif n’est pas toujours (voire jamais) identifiable et en vertu du principe que le propriétaire ne peut invoquer une responsabilité collective des locataire, il lui reviendra de régler les dépenses.
Le paiement des charges locatives : une obligation
Le paiement des charges locatives par le locataire est une obligation, il ne peut pas s’y soustraire. C’est un général prévu dans le contrat de bail et la non régularisation des charges locatives figure parmi les clauses résolutoires qui entraînent automatiquement et sans l’avis d’un juge la résolution du bail.
A savoir : le locataire qui souhaite contester les factures de charges peut le faire. Le locataire dispose d’un mois pour vérifier les comptes, mois pendant lequel le propriétaire est tenu de mettre à sa disposition les justificatifs des dépenses.
Si le locataire parvient à contrôler les comptes il devra payer ce qu’il estime incontestable et pourra suspendre la régularisation des charges pour le reste des sommes. Il pourra dans un second temps saisir le tribunal qui nommera un expert et ce sera au locataire d’avancer les frais.
A savoir : le plus souvent ces frais sont plus élevés que le montant des charges locatives contestées. Il est donc à avoir en tête que cette procédure est risquée et le locataire risque de ne pas être suivi par le juge qui pourra permettre au propriétaire dans ce cas d’envoyer au locataire un commandement de payer avant un avis d’expulsion.
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